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Das Praxishandbuch für regionale Baukultur.

Baukultur Eifel

Baukosten

Baukosten im Blick behalten

Was alles dazu gehört

Explodierende Baukosten – das hört man immer wieder von großen öffentlichen Bauvorhaben. Doch auch bei privaten Projekten kann dies passieren, wenn nicht klar ist, was alles mitgedacht und mitgeplant werden muss. Auf dieser Seite finden Sie einen Überblick.

Sind in den Baukosten auch andere als die reinen Kosten für das Gebäude mitzudenken? Ist die Einrichtung mit enthalten? Oder auch die Kosten für die Außenanlagen und Parkplätze? Zählen auch die Grundstücks- und Erschließungskosten dazu? Und die Planungs-, Gutachter- und Finanzierungskosten? Fünfmal Ja! Denn bei allen diesen Kosten handelt es sich um Baukosten, welche der Bauherr, sowohl privat als auch öffentlich, einzukalkulieren hat. 

Diese werden in der DIN 276 – Baukosten im Hochbau wie folgt beschrieben:

  • Kostengruppe 100 Grundstück
  • Kostengruppe 200 Vorbereitende Maßnahmen
  • Kostengruppe 300 Bauwerk-Baukonstruktion
  • Kostengruppe 400 Bauwerk-Technische Anlagen
  • Kostengruppe 500 Außenanlagen und Freiflächen
  • Kostengruppe 600 Ausstattung und Kunstwerke
  • Kostengruppe 700 Baunebenkosten
  • Kostengruppe 800 Finanzierung

Umgangssprachlich werden aber leider immer noch allzu oft nur die Kostengruppen 300 und 400 benannt, was leicht in die Irre und schnell zu Finanzierungsschwierigkeiten führen kann.
Darüber hinaus werden die Kosten häufig auch in den üblichen Informationsdiensten so angegeben. 

Vermeidbar: Kostenexplosion beim Kindergarten – ein Beispiel

Ein Gemeinderat beschließt im Herbst 2022, einen fünfgruppigen Kindergarten auf ein gemeindeeigenes Grundstück zu bauen. Denn die prognostizierten Baukosten betragen nur ca. 3.300.000 Euro. Das ist nach Rücksprache mit der Kommunalaufsicht leistbar. 

Kostenprognose des Kindergartens vor Planungsbeginn ohne Berücksichtigung der Kostengruppen 100, 200, 500, 600, 700, 800

Die Planung beginnt und nach einigen Monaten wird vom Architekten und den Fachingenieuren auch die Kostenberechnung vorgestellt. Diese beläuft sich auf 6.000.000 Euro und ist damit fast 3 Millionen Euro teurer als gedacht. 

Die Gründe sind klar zu benennen und zu beziffern:

  • Das gemeindeeigene Grundstück hat sich als ungeeignet erwiesen und der Kauf eines neuen ist erforderlich. Dies schlägt mit 250.000 Euro in der Kostengruppe (KG) 100 zu Buche. 
  • Auf dem Grundstück steht noch ein Haus, welches abgerissen werden muss. Die Anschlüsse für Wasser, Abwasser etc. müssen erneuert werden. Alles in allem entstehen ca. 200.000 Euro, die der Kostengruppe 200 zuzuordnen sind.
  • Die Außenanlage mit Spielgeräten war in der Prognose nicht berücksichtigt, weil man nur die Kosten des Kindergartens schätzen wollte. Hier kommt man schnell auf 350.000 Euro in der KG 500.
  • Die Ausstattung des Kindergartens sollte später erfolgen und die Kunst am Bau wollte man wegfallen lassen. Dies ließen jedoch die Genehmigungsbehörden nicht zu, da dies Bestandteil der Förderungen ist. 200.000 Euro in der KG 600 sind realistisch.
  • Der Kindergarten unterliegt dem öffentlichen Vergaberecht. Der Bauherr hat niemanden, der ihn bei der Projektsteuerung unterstützen könnte. 250.000 Euro in der KG 700 werden für Baunebenkosten fällig. 
  • Und auch die Honorare für Sachverständige, Gutachter und Planer fehlen. Das macht nochmals 950.000 Euro in der KG 700.
  • Durch die zuvor nicht berücksichtigten Kosten muss die Kommune Geld aufnehmen und dafür insgesamt ca. 500.000 Euro Zinsen bezahlen. Diese gehören zur KG 800, welche bei einer Eigenfinanzierung keine Rolle gespielt hätte.

Insgesamt kommt man so auf realistische Baukosten von ca. 6 Millionen Euro. Entstanden ist eine Kostensteigerung von ca. 80 Prozent, bevor man überhaupt angefangen hat. 

Korrekte Kostenberechnung des Kindergartens mit allen Kosten zum Zeitpunkt der Entwurfsplanung, also vor der Bauausführung

Auch der Faktor Zeit kann schnell unterschätzt werden

Weitere Umstände führen zu einer noch höheren Kostensteigerung. Bei den Genehmigungs- und Verfahrenszeiten, mit denen man heute rechnen muss, sind schnell mehr als drei Jahre bis zum Baubeginn vergangen. Jahre, in denen die Baukosten vielleicht nochmals um 20 Prozent steigen. Mit 6,9 Millionen Euro steht dann am Ende sogar mehr als das Doppelte der anfänglichen geschätzten Baukosten auf der Abrechnung. 

Kostenfeststellung des Kindergartens mit allen Kosten zum Zeitpunkt der Abrechnung, also nach der Bauausführung

Fazit: Kosten professionell einschätzen und planen

Um alle Kosten von Beginn an im Blick zu haben und mögliche exorbitante Steigungen zu vermeiden, sollten zu Beginn des Bauprozesses direkt Experten miteinbezogen werden. Unterstützen können hierbei Fachleute wie beispielsweise Architekten oder Projektentwickler. Eine frühzeitige Kostenplanung mit Blick auf die Ziele und das Budget des Bauherrn erlaubt es, die Weichen in die richtige Richtung zu stellen.

Praxisbeispiel: Kosten eines Einfamilienhauses mit 150m2 Wohnfläche in Holzbauweise ohne Berücksichtigung eines Kredites

Genau wie beim oben aufgeführten Bau des Kindergartens in öffentlicher Hand werden auch beim Bau eines Eigenheimes immer wieder Kosten unterschätzt. Auch hier sollte nicht nur der eigentliche Bau mit seinen Kosten geplant werden. Ebenso müssen in einem realistischen Finanzierungsplan auch die Innenausstattung und die Gestaltung der Außenanlagen mitgeplant werden. 

  • In diesem Beispiel wird das Einfamilienhaus mit Eigenmitteln finanziert. Falls ein Kredit aufgenommen werden muss, kommen noch Finanzierungskosten (KG 800) hinzu, welche ebenfalls berücksichtigt werden müssen.
  • Zunächst muss ein Grundstück erworben werden (KG 100). Der Preis kann stark variieren und hängt von den drei Faktoren Lage, Nutzung und Größe ab.
  • Bevor ganz konkret mit dem Bau begonnen werden kann, muss das Grundstück vorbereitet werden (KG 200). Leitungsanschlüsse werden gelegt und häufig müssen zuvor Altbauten oder Altlasten entfernt werden.
  • Der Bau beginnt. Zur KG 300 zählt alles, was mit dem Gebäude selbst und seiner Errichtung zu tun hat – außer der Technik.
  • Genauso wichtig wie das Gebäude selbst sind dessen technischen Anlagen (KG 400). Dazu gehören Heizung, Lüftung, Sanitär und Elektrik. 
  • Die Außenanlagen (KG 500) umfassen nicht nur den Garten, sondern auch Wege, Terrassen, Abstellflächen und Nebengebäude wie beispielsweise ein Carport oder Müllhäuschen.
    Hinweis: In unserem Beispiel sind Garten, Wege, Terrassen und Müllhaus mit 30.000 Euro berücksichtigt und eine große Garage von 5x8m mit 50.000 Euro.   
  • Bei der Planung träumen die meisten bereits von der schönen neuen Küche und Einrichtung (KG 600).
    Es ist zu bedenken, dass eine neue Kücheneinrichtung schnell mit 35.000 Euro und Einbaumöbel mit ca. 15.000 Euro zu Buche schlagen können. 
  • Die sogenannten Baunebenkosten (KG 700) beinhalten unter anderem Voruntersuchungskosten, Gutachterkosten und Planungskosten. 
Einfamilienhaus in Holzbauweise

Langfristig planen lohnt

Sowohl beim Hausbau selbst als auch bei der Einrichtung macht es Sinn, langfristig zu planen. Materialien, die im Einkauf günstiger sind, erweisen sich oft als kurzlebiger und müssen häufiger ersetzt werden. Eine Wärmepumpe oder eine PV-Anlage sind in der Anschaffung häufig teurer als eine herkömmliche Heizung. Langfristig betrachtet sparen sie jedoch Geld ein. Da jedes Haus in seiner Lage und in seinen Voraussetzungen individuell ist, sollte gerade für die technischen Anlagen ein Energieberater zu Rate gezogen werden.