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Das Praxishandbuch für regionale Baukultur.

Baukultur Eifel

Neubau im Dorfkern

Neu neben Alt verträgt sich bestens

Lebenswerte Alternative zum Wohnen im Neubaugebiet

Gewachsene Ortskerne haben eine besondere Qualität. Bevor man ein Grundstück im Neubaugebiet am Ortsrand sucht, lohnt auf jeden Fall der Blick ins Zentrum einer Gemeinde.

Hier haben die Bauherren verschiedene Möglichkeiten. Sie können sich überlegen, ob eine Instandsetzung, eine Modernisierung, ein Umbau, eine Erweiterung oder ein Neubau die für sie beste Alternative ist. Folgende Handlungsmöglichkeiten sind dabei zu betrachten und bieten konkrete Hinweise für eine passende Entscheidung.

Instandsetzung: Es bleibt, wie es ist

  • Reparatur von Schäden oder Mängeln
  • Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands
  • Behebung von Verschleiß und Alterungserscheinungen

Modernisierung: Aktuelle Standards werden berücksichtigt

  • Aktualisierung und Verbesserung von bestehenden Strukturen oder Systemen
  • Integration moderner Technik und Standards
  • Erhöhung der Effizienz und Funktionalität

Umbau: Nutzungsveränderungen sind Bestandteil

  • Veränderung der Raumaufteilung oder Nutzung
  • Strukturelle Änderungen im bestehenden Gebäude
  • Anpassung an neue Anforderungen oder Bedürfnisse

Erweiterung: Nutzungs- und Kapazitätsänderungen

  • Hinzufügen von zusätzlichen Flächen oder Räumen
  • Erhöhung der Kapazität oder Nutzbarkeit
  • Integration neuer Bereiche in ein bestehendes Gebäude

Neubau: Nutzungs- und Kapazitätsänderungen

  • Ganz neues Gebäude von Grund auf errichten
  • Keine Verwendung vorhandener Strukturen
  • Gestaltung und Konstruktion gemäß aktuellen Plänen und Anforderungen

Entscheidung für einen Neubau im Bestand

Immer dann, wenn die hier aufgeführten ersten vier Varianten nicht zum gewünschten Ergebnis führen oder einfach nicht sinnvoll durchführbar sind, kann ein Neubau ins Auge gefasst werden. Bestenfalls entsteht dieser Ersatzbau dann am gleichen Standort wie das Vorgängergebäude oder in dessen Nähe im Ortskern.

Das ist wirtschaftlich und ökologisch, weil die vorhandenen Infrastrukturen wie Hausanschluss und Straßen einfach weiter genutzt werden können.

Aber auch, weil dadurch die alten Ortskerne ihre Funktion erhalten und lebenswert bleiben. Darüber hinaus erspart das erhebliche Kosten für die Erschließung von Neubauflächen und deren Kosten für die Unterhaltung.

Wer im Ortskern neu baut, muss im Grunde die gleichen Argumente und Faktoren berücksichtigen, wie der, der ein Bestandsgebäude umbaut. Darüber hinaus sind aber auch einige Punkte zu berücksichtigen, die aus dem Bauordnungsrecht, dem Bauplanungsrecht, dem Denkmalrecht und weiteren Vorschriften abgeleitet werden können:

Stellplatznachweis

  • Während ein bestehendes Gebäude im Sinne der Stellplatzverordnung einen Bestandsschutz hat, unterliegt der Stellplatznachweis bei Ersatzbauten den gleichen Vorschriften, wie bei einem Neubau.
  • Diese sind für das Bauen im Ortskern oftmals zu streng und verlangen zu viel.
  • Das verhindert leider manchen wichtigen Bau, der den Ortskern mit neuem Leben erfüllen könnte.
  • Daher sollten Gemeinden – gerade, wenn es um den alten Kern geht – die Verhältnismäßigkeit im Auge behalten und ruhig auch einmal einen abgespeckten Stellplatznachweis zulassen.

Abstandsflächenrecht

  • Wenn ein Ersatzbau errichtet wird, kann sich dieser nicht auf die Gebäudeabstände, die vorher geherrscht haben, berufen.
  • Dieser Ersatzbau muss die Abstände einhalten, wie sie beim Neubau vorgeschrieben sind.
  • Im Gegensatz zum Stellplatzrecht hat die Gemeinde bei Ersatzbaumaßnahmen kaum Möglichkeiten, Ausnahmen zu gewähren.
  • Einfluss darauf nehmen kann sie nur, wenn entsprechende Bebauungspläne für Ortskerne aufgestellt werden.

Denkmalrecht

  • Ziel ist es, dass neue Bauten sich in das Umfeld einpassen bzw. darauf Rücksicht nehmen. Das ist durchaus sinnvoll, wenn man die Identität der Orte erhalten möchte.
  • Beim Bauen in solchen Denkmalzonen sollte der Bauherr denkmalerfahrene Planer zu Rate ziehen. Behilflich bei der Beurteilung können aber auch die Denkmalbehörden der Kreisverwaltung sein.

Den hier beschriebenen Herausforderungen bei Neubauten im bestehenden Umfeld stehen aber auch viele Vorteile gegenüber. Insbesondere, wenn man als Alternative einen Neubau auf der grünen Wiese im Neubaugebiet zum Vergleich heranzieht:

Nachhaltigkeit

  • Das Nutzen bereits vorhandener Infrastruktur, wie Straßen, Wasser- und Stromversorgung, Abwasserentsorgung und öffentlicher Verkehr, ist oft nachhaltiger als das Anlegen neuer Infrastruktur in Neubaugebieten. Dies führt zu geringeren Umweltauswirkungen.
  • Weniger Flächenverbrauch: Das Bauen in alten Ortskernen hilft, die Zersiedelung des Landes und den Flächenverbrauch zu reduzieren, was wiederum die natürliche Umwelt schützt.

Kürzere Wege

  • In alten Ortskernen sind oft alle wichtigen Einrichtungen wie Schulen, Geschäfte und Gesundheitsdienste zu Fuß oder mit dem Fahrrad erreichbar. Dies führt zu kürzeren Wegen und reduziert den Bedarf an individuellem Autoverkehr.
  • Förderung von Fußgängern und Radfahrern: Die Gestaltung von alten Ortskernen fördert oft den Fußgänger- und Fahrradverkehr.

Wirtschaftliche Belebung

  • Die Revitalisierung alter Ortskerne durch neue Bauprojekte kann die lokale Wirtschaft ankurbeln, indem sie Arbeitsplätze am Ort erhalten kann und die Nachfrage nach Dienstleistungen und Einzelhandel erhöht.

Hohe Lebensqualität

  • Die Nähe zu historischen Gebäuden mit ihrer “Goldenen Energie”, Grünflächen und kulturellen Einrichtungen in alten Ortskernen kann die Lebensqualität der Bewohner steigern.
  • Das Bauen in alten Ortskernen ermöglicht es, historische Gebäude und das Stadtbild zu erhalten, was zur Bewahrung des kulturellen Erbes beiträgt. Dies kann die Identität und den Charme einer Stadt oder eines Dorfes bewahren. 
  • Alte Ortskerne bieten oft eine vielfältige Architektur und Bebauung, was zu einem abwechslungsreichen Ortsbild führt. Dies kann die Attraktivität und das Interesse an der Umgebung steigern.

Soziale Integration

  • Das Bauen in alten Ortskernen kann zu einer stärkeren sozialen Integration führen, da die Bewohner in der Nähe von Geschäften, Dienstleistungen und öffentlichen Plätzen leben. Gefördert werden die soziale Interaktion und das Gemeinschaftsgefühl.

Neubauten im Ortskern bieten Vorteile auch für öffentliche Bauherren

Nicht nur der private Bauherr hat Vorteile, wenn er im Dorfkern neu baut. Auch die Gemeinde profitiert, wenn sie eine langfristige Perspektive entwickelt und bedenkt, wie Bauprojekte in alten Ortskernen die Gemeinde in den kommenden Jahren und Jahrzehnten beeinflussen werden. Dies umfasst auch die Infrastruktur, die Pflege und den Erhalt historischer Gebäude sowie die Finanzierung von Entwicklungsprojekten. Folgende konkreten Vorteile können so entstehen:

  • Wohnraumversorgung: Gemeinderäte sind oft bestrebt, die Wohnraumversorgung in ihrer Gemeinde sicherzustellen. Das Bauen in alten Ortskernen kann eine Möglichkeit sein, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen, ohne neue Flächen zu erschließen. 
  • Wirtschaftliche Entwicklung: Das Bauen in alten Ortskernen kann die lokale Wirtschaft ankurbeln, indem es Arbeitsplätze in der Baubranche und im Einzelhandel vor Ort erhält. Dies kann die Steuereinnahmen der Gemeinde erhöhen und die finanzielle Gesundheit der Gemeinde stärken.
  • Verkehrsplanung: Gemeinderäte müssen die Verkehrsinfrastruktur im Blick behalten. Das Bauen in alten Ortskernen kann den Bedarf an individuellem Autoverkehr reduzieren, wenn öffentliche Verkehrsmittel und alternative Mobilitätslösungen gefördert werden.
  • Nachhaltige Stadtentwicklung: Gemeinderäte haben oft das Ziel, die Stadtentwicklung nachhaltig zu gestalten, um Umweltauswirkungen zu reduzieren. Das Bauen in alten Ortskernen, das die vorhandene Infrastruktur nutzt, kann dazu beitragen, den Flächenverbrauch zu begrenzen und den Bedarf an neuen Infrastrukturprojekten zu minimieren

Allen oben aufgeführten Themen ist gemein, dass diese nur funktionieren, wenn sie akzeptiert sind. Die Meinungen der Bürger sind wichtig, und Gemeinderäte müssen sicherstellen, dass städtebauliche Entscheidungen die Bedürfnisse und Wünsche der Gemeinde widerspiegeln. Das Beteiligen der Bürger und die Berücksichtigung ihrer Meinungen können die Akzeptanz von Bauprojekten in alten Ortskernen erhöhen.